Prêt Autoconstruction 2018: construire sa maison soi-même

Vous voulez construire votre maison vous même ? Bravo, mais un problème se pose si vous êtes un adepte de l’autoconstruction : le fiancement ! Un tel projet a besoin d’argent pour se réaliser. Hors, on a rarement les fonds propres suffisants. Obtenir un prêt bancaire dans ces conditions là est vraiment difficile. Je vais vous expliquer pourquoi et vous parler de l’assurance dommage ouvrage. Heureusement, des solutions existent pour vous permettre de trouver un crédit. En fait, ce sont plutôt des « bons » comportements à adopter. Je vais vous les lister.

Allez-vous vraiment économiser de l’argent en construisant votre maison de vos mains ?

Si construire son toit avec ses propres mains (donc sans faire appel à un promoteur immobilier) est louable, il va quand même falloir gérer certains obstacles :

  1. Rares sont les personnes qui peuvent tout faire seules. Avez-vous cette capacité là ?
  2. Il faudra faire appel à un professionnel pour des tâches complexes d’électricité ou de plomberie à moins d’être un génie. Même s’il y a des tutoriels vidéos bien faits et des matériaux plus faciles à travailler que par le passé.
  3. Trouver une banque qui vous accompagne ne sera pas facile.

Si vous avez une réponse à ces 3 points, alors vous êtes dans la bonne voie. Dans cet article, je vais me charger de vous aider à répondre au point n°3. Pour les 2 autres, je ne peux pas faire grand chose…

Faire jusqu’à 50% d’économie

Si vous vous chargez de presque tout, il est possible d’économiser 50% du prix final. C’est appréciable si vous avez des moyens limités et que vous ne pouvez pas emprunter beaucoup. Le principal avantage de l’autoconstruction par rapport à une maison toute faite : vous allez maîtriser les coûts. Vous aller gagner sur :

  • La main d’oeuvre.
  • Les matérieux.

Au final, si tout se déroule comme prévu, vous pourrez économiser la moitié de ce que vous coûterait une maison « classique ».

Quel budget prévoir ?

Combien ça coute ? C’est la première question qu’on se pose avant le premier coup de pioche et c’est celle que va vous poser votre banquier. 50 000 €, 100000 € ? Pour le prix, tout va dépendre de la taille de la maison, du lieu d’implantation et des matériaux utilisés. Pour vous donner une idée : comptez en moyenne 75000 € pour 150 m2 (sans l’achat du terrain). 

Si vous réalisez vous même la maîtrise d’œuvre, vous économiserez entre 8 et 12% du coût total de la construction. Sur un gros projet, ce sont des dizaines de milliers d’euros qu’il y a à gagner.

S’impliquer à 100%

Vous avez sûrement fait ce choix par l’envie de vous impliquer à 100% dans votre propre projet de vie et d’en maîtriser les tenants et les aboutissants. Vous allez pouvoir budgétiser vos heures de travail pour construire une maison solide. Mais pour pouvoir gagner de l’argent en construisant votre maison vous même, il faudra commencer par le début : trouver de quoi financer les travaux.


Comment obtenir un prêt pour construire sa maison soi-même ?

Nous y voilà. À la question qui fache. Car il ne va pas être facile de convaincre votre banquier. En cause le budget, qui est toujours difficile à définir complètement, et les risques que doit prendre votre banque à croire en vos capacités, que ce soit pour le montage d’une maison en bois en kit ou pour quelque chose de plus solide en béton.

Car sans argent, vous ne pouvez pas faire grand chose, même avec beaucoup d’énergie et de bonne volonté. Certaines banques vont vous éliminer d’office, elles ne financent pas l’autoconstruction. Cela ne veut pas dire que vous n’en trouverez pas une prête à vous aider.

Mes conseils pour trouver un financement pour de l’autoconstruction :

1. N’allez pas voir n’importe quelle banque

Selon votre situation, ne vous adressez pas au même partenaire :

Et s’il vous faut de l’argent en urgence, je vous recommande de lire mon guide complet pour trouver un financement rapidement. 

2. Surveillez votre taux d’endettement avant le rendez-vous à la banque

Il faudra aller voir votre banquier en sachant ce qu’il est possible de lui emprunter en fonction de votre situation personnelle et professionnelle. Attention donc à avoir un taux d’endettement le plus bas possible.

Si là vous avez l’impression que je vous parle en chinois, sachez que le taux d’endettement est un pourcentage entre la somme de vos crédits et de vos revenus. Vos crédits en cours ne doivent donc pas dépasser les 30% de vos revenus. Si vous avez un très bon salaire (+ de 5000 € par mois), votre banquier peut accepter de monter ce taux d’endettement à 40%.

3. N’hésitez pas à demander l’aide d’un courtier en crédits

Construire sa maison soi même, c’est prendre son bâton de pèlerin et aller toquer à toutes les portes, jusqu’à ce que vous en ouvriez une. Si vous êtes timide, il y a toujours la solution du courtier, qui fera le travail pour vous. Il a l’habitude de négocier avec les banques, et surtout de trouver le meilleur taux pour un crédit.

Il se peut donc que vous fassiez des économies en passant par cet intermédiaire. C’est tout le paradoxe.


4. Venez au rendez vous avec votre dossier complet

Pour trouver une banque, mettez toutes les chances de votre côté avec un dossier solide et crédible, argumenté avec tous les devis. Car obtenir un prêt pour quelque chose qui n’existe pas encore, c’est loin d’être gagné, la banque ayant l’habitude de se garantir sur l’objet de la vente lors d’un achat immobilier.

Vous l’aurez compris : pour que votre demande passe, il faut soigner le fond, mais aussi la forme de votre dossier ! Donnez envie à votre conseiller de vous accompagner dans le montage de votre home sweet home.

5. Sachez combien vous voulez emprunter

Vous pouvez être un as du bricolage mais vous devez commencer par budgétiser votre projet de la façon la plus précise possible et savoir combien vous disposez d’argent. Cela sera la deuxième question du banquier : quel est votre apport personnel et quel est le coût total du projet ?

6. Donnez lui des garanties

Elle ne pourra pas demander d’hypothèque, ce qui limite sa marge de manoeuvre pour prendre des garanties. Idéalement, il faut que vous ayez un autre bien pour garantir cet emprunt là, en passant par une hypothèque ou par une société de caution.

Et puis, ce qui va aussi la « chiffonner », c’est l’impossibilité qu’elle a de savoir que vous êtes bien l’homme de la situation (ou la femme) et que la maison verra bien le jour.

Peut-être faudra-t-il alors mettre de l’eau dans votre vin, et accepter de faire réaliser certains travaux importants par un pro, comme tout ce qui touche à la sécurité ou au gros oeuvre. Vous allez devoir travailler sur ce point là : rassurer votre banquier !

7. Montrez à votre banque que vous en êtes capable !

De prime abord, les banques seront réticentes. L’autoconstruction ne fera pas grimper votre banquier aux rideaux, et s’il consent à vous faire un prêt, c’est vraiment que vous êtes un bon client. Car les banques prennent de moins en moins de risques, les taux sont trop bas.

Pourtant, vous pouvez convaincre votre banquier de vos capacités de maçon, de plombier ou d’électricien, surtout si vous êtes du métier et que vous apportez les preuves de ce que vous avancez. Si vous êtes informaticien, laissez tomber, il y a peu de chances qu’il accède à votre demande.

8. Il vaut mieux que vous soyez « du métier »

Le point numéro 1 à surmonter est votre activité professionnel. Si vous n’êtes pas dans le bâtiment, on vous reconduira gentiment à la porte. Ensuite, mieux vaut être en CDI (contrat à durée indéterminée) : les TNS (travailleurs non salariés), les chefs d’entreprises et les intermittents du spectacle n’ont pas la cote auprès des banquiers.

Car ce qu’il faut savoir, c’est que dans la plupart de ces établissements, les décisions se prennent en haut, et non pas au niveau de votre conseiller. Donc, un bon feeling lors du rendez-vous ne veut rien dire. Il faut entrer dans les cases, et si ça dépasse, et bien, il n’y aura pas de place pour vous. Parfois, les banques refusent, et on ne sait même pas pourquoi.

9. Ne faites pas le gros oeuvre vous même

C’est une astuce qui peut faire pencher la balance de votre côté. Si vous prenez un architecte pour réaliser les plans, la banque peut voir ça d’un bon oeil. Pareil pour les fondations et le toît. Même chose pour les travaux électriques. C’est rassurant quand c’est un professionnel qui s’en charge, même pour votre sécurité !

Rien ne vous empêchera alors, si vous en avez les compétences de faire vous même le second oeuvre. Et croyez-en mon expérience, vous aurez encore beaucoup à faire ! C’est un compromis entre un projet 100% en autoconstruction qui n’arrive pas à se financer et un projet 50% en autoconstruction qui trouve une banque pour l’accompagner.

Mon avis sur l’autoconstruction

Attention à ne pas vous lancer sur un coup de tête. D’abord, parce que c’est un projet de longue haleine. Une maison ne se monte pas en un week-end, même lorsqu’elle est en kit. Il faut compter entre 1 et 5 ans en fonction du temps passé et de l’aide que chacun pourra avoir.

Les dangers qui vous guettent

  • Les impondérables.
  • La météo.
  • Une insuffisance de fonds pour finir le chantier.

Mais la difficulté principale reste cette impossibilité de souscrire une assurance dommage ouvrage. Je vais vous expliquer pourquoi c’est prendre beaucoup de risques.

Vous n’arriverez pas à souscrire une assurance dommage-ouvrage

J’insiste. C’est le principal point noir. Le financement, à côté, sera une partie de plaisir. Quand ce n’est pas un professionnel qui s’occupe de monter la maison, les compagnies d’assurance refusent de prendre le risque. C’est moche mais c’est comme ça.

Les conséquences pour vous peuvent être graves puisque vous serez responsable des vices cachés pendant 10 ans. Si vous revendez avant cette date et que ce genre de problème arrive, vous risquez d’y laisser votre chemise. Et puis, il faudra vous arranger avec votre notaire. Quand il va rédiger l’acte authentique, il voudra cette assurance, hors, si vous ne l’avez pas… Vous ne pourrez pas vendre !

En définitive, si vous avez ce beau projet, le mieux est quand même d’être de la partie ou bien d’avoir suffisamment d’argent de côté pour démarrer et bien entamer la construction seul. Car avoir un prêt sera très compliqué, au moins au démarrage. Par contre, pour les finitions, il sera plus facile de convaincre votre banquier de vous faire un petit crédit.

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