Prêt Autoconstruction 2019: construire sa maison soi-même

Adoptez les bons comportements pour convaincre votre banquier !

Obtenir un prêt autoconstruction pour construire sa maison soi-même est un véritable parcours du combattant. Dans ce guide, je vous donne les solutions concrètes pour trouver une banque qui finance l’autoconstruction en 2019.

Quelles banques financent l’autoconstruction ?

Construire sa maison sans crédit ? Nous sommes peu à pouvoir l’envisager. Le prêt immobilier va être au centre du projet, au même titre que la maison.

Certains établissements financiers sont plus réceptifs que d’autres. Voici les 2 banques les plus favorables à l’autoconstruction pour votre financement.

1. Le Crédit Foncier

La banque est un des seuls établissements qui prend en compte la classification thermique de votre projet.

Ainsi, si vous démontrez dans votre dossier par une bonne étude thermique que vous allez payer moins de charges d’énergie chaque mois, cela peut faire descendre votre taux d’endettement et réduire les mensualités de votre emprunt.

2. Le Crédit Coopératif

La banque privilégie les projets écologiques et elle ne demande pas de dommage ouvrage (je vous explique un peu plus bas dans l’article ce qu’est cette assurance en détails).

Si vous utilisez des matériaux naturels pour l’isolation ou que la performance thermique de votre projet est bonne, elle peut diminuer le taux d’intérêt de son prêt immobilier.

Comment obtenir un prêt pour construire sa maison soi-même ?

C’est la question qui fâche. Car il ne va pas être facile de convaincre votre banquier. Sans argent vous ne pouvez pas faire grand-chose, même avec beaucoup d’énergie et de bonne volonté. Certaines banques vont vous éliminer d’office, elles ne financent pas l’autoconstruction. Cela ne veut pas dire que vous n’en trouverez pas une prête à vous aider.

L’importance de l’assurance Dommage-Ouvrage

La loi vous oblige à en prendre une si vous faites de gros travaux. Pendant 10 ans, l’assurance vous protégera financièrement contre les risques : toiture, plancher, infiltration…

Quand la prendre ?

Elle se souscrit avant de commencer à construire. Anticipez les délais. Trouver ce type d’assurance prend du temps.

Combien coûte une assurance dommage-ouvrage (DO) ?

Le taux va s’appliquer sur le montant du chantier. Comptez entre 6 et 8 % en plus dans votre enveloppe. En cas de « petit » budget un montant minimal de 5000 € est souvent appliqué par l’assurance.

Si la construction de votre maison vous coûte 100000 €, l’assurance vous coûtera entre 6000 et 8000 € en plus.

Que se passe-t-il si vous ne prenez pas d’assurance dommage-ouvrage ?

Rassurez-vous, la loi ne vous sanctionnera pas.

Cependant le principal risque pour vous, c’est que vous ne trouviez pas de banque qui accepte de financer vos travaux de construction.

Quel budget prévoir ?

Combien ça coûte ?

C’est la première question que va vous poser votre banquier: 50000 € ? 100000 € ? 

Le budget est toujours difficile à définir complètement. Pour le prix, tout va dépendre de la taille de la maison, du lieu d’implantation et des matériaux utilisés.

Pour vous donner une idée : comptez en moyenne 75000 € pour 150 m2 (sans l’achat du terrain). 

Allez-vous vraiment faire des économies en construisant votre maison de vos mains ?

En principe oui.

Mais il va quand même falloir gérer certains obstacles pour y arriver.

Si vous réalisez vous-même la maîtrise d’œuvre, vous économiserez entre 8 et 12 % du coût total de la construction.

Sur un gros projet, ce sont des dizaines de milliers d’euros qu’il y a à gagner.


Pouvez-vous tout gérer seul ?

Rares sont les personnes qui peuvent tout faire seules. Avez-vous cette capacité-là ? Il faudra faire appel à un professionnel pour des tâches complexes d’électricité ou de plomberie à moins d’être un professionnel du métier.

Comment faire 50 % d’économies

Si vous vous chargez de presque tout, il est possible d’économiser la moitié de ce que vous coûterait une maison « classique » achetée à un promoteur.

C’est appréciable si vous avez des moyens limités et que vous ne pouvez pas emprunter beaucoup.

Le principal avantage de l’autoconstruction par rapport à une maison toute faite : vous allez maîtriser les coûts.

En effet, vous allez gagner sur :

  • La main d’œuvre.
  • Les matériaux.

Il faudra vous impliquer à 100 %

Vous avez sûrement fait ce choix par l’envie de vous impliquer totalement dans votre propre projet de vie et d’en maîtriser les aboutissants.

Vous allez pouvoir budgétiser vos heures de travail pour construire la maison de vos rêves.

Mais pour pouvoir gagner de l’argent en construisant votre maison vous-même, il faudra commencer par le début : trouver de l’argent pour financer les travaux.

Le prêt à taux 0 (PTZ) fonctionne aussi pour l’auto-construction

Vous avez droit à cette avance remboursable sans intérêts qui va jusqu’à 138 000 €.

Le montant est limité

Il peut aller jusqu’à 50 % du montant de l’emprunt bancaire.

Avec le PTZ vous pouvez financer jusqu’à 20 % du montant total de la construction dans les zones rurales et 40 % dans les grandes villes.

Le montant dépend de l’endroit où vous allez construire. Plus il y a pénurie de logements, plus l’enveloppe sera importante.

Les conditions

  • Il doit s’agir de votre résidence principale.
  • Vous devez y habiter au moins 8 mois par an tant que vous n’avez pas remboursé votre PTZ.
  • Vous devez être primo-accédant.
  • Vous ne devez pas avoir été propriétaire dans les 2 années qui précèdent la construction.

Le plafond de ressources

L’État a fixé des plafonds selon la zone géographie de votre maison et le nombre de personnes vivant dans votre foyer.

Pour connaitre le montant du PTZ auquel vous avez droit, vous pouvez trouver un simulateur sur le site gouvernemental de la cohésion des territoires.

Le choix du partenaire bancaire

Trouver une banque qui vous accompagne ne sera pas facile. Votre banquier doit croire à vos capacités. Je vais vous donner des conseils pour réussir à avoir votre crédit.

Mes 9 conseils pour trouver un financement pour de l’autoconstruction

Soyez attentif !

1. Sachez combien vous voulez emprunter

Vous pouvez être un as du bricolage mais vous devez commencer par budgétiser votre projet de la façon la plus précise possible et savoir combien vous disposez d’argent. Cela sera la deuxième question du banquier : quel est votre apport personnel et quel est le coût total du projet ?

2. N’allez pas voir n’importe quelle banque

Selon votre situation, ne vous adressez pas au même partenaire :

Et s’il vous faut de l’argent en urgence, je vous recommande de lire mon guide complet pour trouver un financement rapidement. 

3. Allez à votre rendez-vous à la banque en connaissant votre taux d’endettement

Allez voir votre banquier en sachant ce que vous pouvez lui emprunter. Votre endettement est régi par votre situation personnelle et professionnelle. Le mieux est d’avoir un taux d’endettement le plus bas possible.

Comment le calculer ?

Le taux d’endettement est un pourcentage entre la somme de vos crédits et de vos revenus. Vos crédits en cours ne doivent pas dépasser 30 % de vos revenus.

Si vous avez un très bon salaire (plus de 5000 € par mois), votre banquier peut accepter de monter ce taux d’endettement à 40 %.


4. N’hésitez pas à demander l’aide d’un courtier en crédits

Construire sa maison soi-même est déjà assez difficile. Votre temps sera mieux dépensé à construire plutôt qu’à convaincre une banque.

Si vous êtes timide il y a la solution du courtier qui fera le travail pour vous. Il a l’habitude de négocier avec les banques, et surtout de trouver le meilleur taux pour un crédit.

Il se peut donc que vous fassiez des économies en passant par cet intermédiaire. C’est tout le paradoxe.

5. Venez au rendez-vous avec votre dossier complet

Pour trouver une banque, mettez toutes les chances de votre côté avec un dossier solide et crédible, argumenté avec tous les devis.

Car obtenir un prêt pour quelque chose qui n’existe pas encore, c’est loin d’être gagné, la banque ayant l’habitude de se garantir sur l’objet de la vente lors d’un achat immobilier.

Vous l’aurez compris : pour que votre demande passe, il faut soigner le fond, mais aussi la forme de votre dossier ! Donnez envie à votre conseiller de vous accompagner dans le montage de votre budget.

6. Donnez-lui des garanties

La banque ne pourra pas demander d’hypothèque. Cela limite sa marge de manoeuvre pour prendre des garanties.

Idéalement, il faut que vous ayez un autre bien pour garantir cet emprunt-là, en passant par une hypothèque ou par une société de caution.

7. Acceptez de lâcher du lest

Ce qui va aussi « chiffonner » la banque, c’est l’impossibilité qu’elle a de savoir que vous êtes bien l’homme de la situation (ou la femme) et que la maison verra bien le jour.

Peut-être faudra-t-il alors accepter de faire réaliser certains travaux importants par un pro, comme tout ce qui touche à la sécurité ou au gros oeuvre. Vous allez devoir travailler sur ce point là : rassurer votre banquier !

8. Montrez à votre banque que vous en êtes capable !

De prime abord, les banques seront réticentes. L’autoconstruction ne fera pas grimper votre banquier aux rideaux, et s’il consent à vous faire un prêt, c’est vraiment que vous êtes un bon client. Car les banques prennent de moins en moins de risques, les taux sont trop bas.

Soyez convaincant

Vous pouvez convaincre votre banquier de vos capacités de maçon, de plombier ou d’électricien, surtout si vous êtes du métier et que vous apportez les preuves de ce que vous avancez.

Si vous êtes informaticien, laissez tomber, il y a peu de chances qu’il accède à votre demande.

Il vaut mieux que vous soyez « du métier »

Si vous n’êtes pas dans le bâtiment, on vous reconduira gentiment à la porte.

Ensuite, mieux vaut être en CDI (contrat à durée indéterminée) : les TNS (travailleurs non salariés), les chefs d’entreprises et les intermittents du spectacle n’ont pas la cote auprès des banquiers.

Entrez dans les cases

Car ce qu’il faut savoir, c’est que dans la plupart de ces établissements, les décisions se prennent en haut, et non pas au niveau de votre conseiller.

Donc, un bon feeling lors du rendez-vous ne veut rien dire. Il faut entrer dans les cases, et si ça dépasse, et bien, il n’y aura pas de place pour vous. Parfois, les banques refusent, et on ne sait même pas pourquoi.

9. Ne faites pas le gros œuvre vous-même

C’est une astuce qui peut faire pencher la balance de votre côté. Si vous prenez un architecte pour réaliser les plans, la banque peut voir ça d’un bon œil. Pareil pour les fondations et le toit. Même chose pour les travaux électriques. C’est rassurant quand c’est un professionnel qui s’en charge, même pour votre sécurité !

Concentrez-vous sur le second œuvre

Rien ne vous empêchera alors, si vous en avez les compétences de faire vous même le second œuvre. Et croyez-en mon expérience, vous aurez encore beaucoup à faire ! C’est un compromis entre un projet 100 % en autoconstruction qui n’arrive pas à se financer et un projet à 50 % en autoconstruction qui trouve une banque pour l’accompagner.

Mon avis sur l’autoconstruction

Attention à ne pas vous lancer sur un coup de tête. D’abord, parce que c’est un projet de longue haleine.

Une maison ne se monte pas en un week-end, même lorsqu’elle est en kit. Il faut compter entre 1 et 5 ans en fonction du temps passé et de l’aide que chacun pourra avoir.

Les dangers qui vous guettent

  • Les impondérables.
  • La météo.
  • Une insuffisance de fonds pour finir le chantier.

Mais la difficulté principale reste cette impossibilité de souscrire une assurance dommage ouvrage. Je vais vous expliquer pourquoi c’est prendre beaucoup de risques.

Souscrire une assurance dommage-ouvrage

J’insiste. C’est le principal point noir. Le financement, à côté, sera une partie de plaisir. Quand ce n’est pas un professionnel qui s’occupe de monter la maison, les compagnies d’assurance refusent de prendre le risque. C’est moche mais c’est comme ça.

Que se passe-t-il si vous n’avez pas d’assurance ?

Les conséquences pour vous peuvent être graves puisque vous serez responsable des vices cachés pendant 10 ans. Si vous revendez avant cette date et que ce genre de problème arrive, vous risquez d’y laisser votre chemise. Et puis, il faudra vous arranger avec votre notaire. Quand il va rédiger l’acte authentique, il voudra cette assurance, hors, si vous ne l’avez pas… Vous ne pourrez pas vendre !

Comment faire pour avoir un crédit autoconstruction ?

Commencez par monter un dossier bancaire solide avant d’aller voir. Ce dossier comprend :

  • Les salaires.
  • La tenue de vos comptes.
  • Les devis.
  • Toutes les données administratives relatives à la construction.

Vous devez trouver des idées pour contrecarrer les refus. La discrimination bancaire existe ! Quoi qu’il en soit, votre recherche va prendre du temps. Ne perdez pas espoir.

En définitive, si vous avez ce beau projet, le mieux est quand même d’être de la partie ou bien d’avoir suffisamment d’argent de côté pour démarrer et entamer la construction seul.

Car avoir un prêt sera très compliqué, au moins au démarrage. Par contre, pour les finitions, il sera plus facile de convaincre votre banquier de vous faire un petit crédit.

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