Passer par un courtier pour un emprunt immobilier a certains avantages, mais aussi quelques inconvénients. Il représente une alternative sérieuse à votre banque, et évite de perdre trop de temps dans le montage du dossier. Toutefois, est-il le mieux placé pour vous faire le meilleur prêt ? Après avoir fait le comparatif des taux je vais vous donner mon avis sur la question.
Faut-il choisir une banque en direct ou un courtier pour son crédit immobilier ?
Voici un formulaire très rapide à remplir pour avoir une idée précise des taux actuels en fonction de votre projet. Faites la simulation.
Les règles à respecter
Obtenir un prêt immobilier, même avec de solides garanties n’est pas toujours évident. Les dossiers sont longs à monter, et il manque toujours un document. Et pendant ce temps-là l’échéance de la promesse de vente se rapproche à grand pas.
Commencez par respecter les 3 règles ci-dessous :
Règle numéro 1 : vous n’avez pas le droit à l’erreur
Quand on achète une maison, et qu’on est prêt à s’endetter sur 25 ans pour cela, mieux vaut ne pas se tromper au moment de déposer sa demande de prêt. On peut le faire auprès d’une banque, mais aussi d’un courtier.
Règle numéro 2 : comparez les taux
Ne vous fiez pas aux taux très bas en pensant que tous les crédits se valent. Une différence de quelques dixièmes sur une grosse somme d’argent et sur une longue durée représente plusieurs milliers d’euros.
Règle numéro 3 : n’ayez pas que le taux en tête
Au taux s’ajoutent les assurances et la personne à contacter en cas de besoin. Bref, c’est le crédit dans sa globalité qu’il faut prendre en compte avant de se décider.
Les avantages d’un courtier immobilier pour emprunter
Vous vous demandez quel est le travail effectué pour vous par le courtier ? Son rôle est de vous trouver le meilleur crédit possible en fonction de votre apport, de vos capacités de remboursement, et de la somme que vous avez besoin d’emprunter.
Je vais vous lister les avantages :
1. Un gain d’argent
C’est la banque qui rémunère son travail, et il possède une certaine marge de négociation vu les volumes qu’il peut engager auprès d’un partenaire bancaire.
Un courtier coûte-t-il plus cher qu’une banque ?
Un courtier en crédit ne devrait pas, en principe, vous coûter plus d’argent. Au contraire, il devrait vous en faire économiser un peu.
Je vous conseille d’aller voir votre premier courtier avec dans les mains une première proposition de votre banque. Il vous dira tout de suite s’il a les moyens de faire mieux.
2. Un gain de temps
En plus d’un gain d’argent, le courtier représente un gain de temps considérable.
Dans le montage du dossier
Celui qui a déjà fait l’expérience de vouloir emprunter pour un achat d’appartement auprès de sa banque sait de quoi je parle : des allers et retours incessants à la banque pour un dossier qui n’en finit pas.
Dans l’étude de concurrence
C’est le courtier qui va s’occuper de tout cela, et il le fera en plus en parallèle auprès de plusieurs banques, ce qui peut vous faciliter la règle des 3 établissements de crédits indiqués dans le compromis de vente.
3. L’aide d’un professionnel du crédit
Il est rompu à l’exercice, ce qui peut paraître anodin, mais qui est important quand on avance sur un terrain inconnu.
Pour le montage du dossier
Il va vous aider à regrouper toutes les pièces justificatives nécessaires, pour le prêt mais aussi pour souscrire aux assurances. Celles-ci peuvent être prises ailleurs que dans l’établissement bancaire qui va consentir le prêt immobilier.
Pour négocier le meilleur taux
Il sera votre interlocuteur unique, et va se charger lui-même de toute le phase des négociations. Et s’il veut gagner un peu d’argent sur votre dossier, il faudra qu’il soit performant.
En plus, niveau délai, il organisera tout pour que vous soyez dans les temps, entre le crédit, l’achat, le notaire et tutti quanti.
Passer par un courtier : mon avis
Vous avez été nombreux à m’écrire pour me demander ce que je pensais des courtiers. Comme je vous l’ai dit un peu plus haut, ses 3 avantages principaux sont :
- Le gain de temps.
- Le gain d’argent.
- L’accompagnement personnalisé tout au long de la recherche.
Mais le courtier, ce n’est pas seulement ça.
D’autres avantages qui méritent aussi le déplacement
Ils ont aussi leur importance.
Le réseau
Il a un réseau dont il peut vous faire bénéficier, surtout s’il est installé depuis quelques années. Il a géré tellement de dossiers qu’il a acquit une certaine maturité.
Cette capacité à faire l’intermédiaire est son point fort. Les banques qui ont l’habitude de travailler à ses côtés lui font confiance. Vous n’aurez donc pas ce point crucial des relations humaines à travailler de votre côté.
Le conseil
Il a un avis et une expertise. Il va lui aussi vous conseiller par rapport à votre projet et au montage financier que vous allez mettre en place pour votre acquisition.
Il va vous accompagner et vous aider à choisir le bon crédit. J’entends par là celui qui correspond à votre profil d’acheteur. Car chaque dossier immobilier est différent.
La possibilité de vous laisser vous concentrer sur le plus important
En tant qu’acheteur ou comme investisseur, c’est le bien qui est au cœur de votre projet. À partir de là, vous pouvez garder toutes vos forces pour trouver le meilleur bien : celui qui est le mieux placé, celui qui présente le meilleur rapport qualité/prix…
Le bon comportement pour que la relation avec votre courtier fonctionne
Il y a certaines choses que vous devez savoir avant d’aller voir un courtier.
La confiance
En lui remettant toutes vos pièces justificatives, et en lui confiant la négociation avec les banques, vous n’avez pas le choix : vous devez lui faire confiance.
Vous mettre d’accord sur les honoraires de courtage dès le début
Tous les courtiers ne fonctionnent pas de la même manière. Certains se rémunèrent sur le taux obtenu, d’autres non. D’autres encore ont une formule de rémunération hybride : ils touchent des deux côtés.
Dernièrement, j’ai repéré pour vous certains « tarifs » appliqués :
- 1 % du montant du prêt.
- 1000 € par dossier.
Rien ne me choque là-dedans, à partir du moment où les choses sont claires dès le départ. Sachez aussi que tout est négociable, surtout avec un courtier. Après tout, la négociation est son métier.
Ne pas se tromper de courtier
Ils sont tous différents. N’allez donc pas voir n’importe qui.
Si vous avez besoin d’un conseil personnalisé : c’est le courtier qui a une agence qu’il vous faut. Vous allez pouvoir le rencontrer physiquement, plusieurs fois, quand vous le souhaitez. Ces courtiers là sont rassurants pour les primo-accédants puisque une relation de confiance va s’installer plus rapidement.
Si vous voulez comparer les offres : alors je vous conseille de passer par des sites de mise en relation. Vous recevrez des simulations de prêts dans votre boite mail. Par contre, attendez-vous à recevoir de nombreuses relances téléphoniques. Ce n’est pas toujours agréable.
Les avantages de passer par votre banque pour faire votre crédit immobilier
Si passer par un courtier a beaucoup d’avantages, n’oubliez pas les banques. Commencer par aller voir votre banque “historique” : c’est celle avec qui vous entretenez déjà de bonnes relations.
Comment obtenir le meilleur taux dans une banque ?
1. En négociant
Comme toujours, il ne faut pas hésiter à négocier. Les conseillers ont toujours une marge de manœuvre sur le taux, mais aussi sur les assurances et les frais de dossier.
Votre capacité de négociation dépendra aussi de votre profil : votre banque n’aura pas intérêt à vous laisser filer ailleurs si vous êtes un bon client.
Vous ne savez pas comment faire pour négocier ?
Regardez cette vidéo très bien réalisée par On n’est pas des pigeons. Elle est drôle, il y a un passage en caméra cachée dans une banque, et vous trouverez les trucs et astuces nécessaires.
Retournez voir votre banque après sa première offre. Montrez-lui la proposition du courtier si elle est inférieure.
Cela suppose d’avoir quand même un peu de temps devant vous. Commencez les démarches immédiatement après avoir signé le compromis de vente.
Les banques les mieux placées pour un prêt immobilier
Il faut quand même savoir que les banques traditionnelles ne sont pas toujours les mieux placées en matière de taux, bien au contraire.
Alors, quelle banque propose le meilleur taux immobilier ?
1. Les grands acteurs du secteur
Ce sont les banques que j’appelle “classiques”. Elles ont un gros volume de crédit, et peuvent donc proposer des taux attractifs. C’est par exemple le cas de la BNP-Paribas et de la Société Générale.
Ce volume leur permet aussi de proposer à certaines périodes de l’année des promotions. J’en ai même vu le faire pour le black friday !
2. Les banques spécialisées
À côte de ces banques dites « classiques », on trouve des banques dont le crédit immobilier est le cœur de métier. Parmi elles, le Crédit Foncier et le Crédit Immobilier de France.
Au niveau du taux, elles sont bien placées, bien que la baisse des taux d’intérêts ait eu pour tendance de rapprocher toutes les offres dans un mouchoir de poche.
Une banque spécialisée dans le crédit immobilier : le Crédit Foncier
Vous pouvez bénéficier :
- D’un prêt de 10000 € à 0% (Foncier Avantage Synergies).
- D’un crédit relais.
- D’un prêt travaux co-propriété.
- De prêts réglementés.
- D’informations sur le prix de l’immobilier.
- D’une assurance souple.
- De conseils pour un premier achat…
Ce qui va venir influencer le taux qui va vous être proposé
1. Votre profil d’emprunteur
➡ Vos revenus : la banque va regardez vos revenus de prêt. Pas seulement pour vous dire si oui ou non elle peut vous prêter de l’argent, mais aussi à quel taux elle va le faire !
Car elle voit beaucoup plus loin que le prêt. Si vous avez de gros revenus, c’est la perspective pour elle de vous vendre tous son package de produits de placements.
➡ Votre seuil d’endettement : plus vous vous rapprocherez de la limite des 33 %, et plus le taux sera élevé, car la banque estime qu’elle augmente son risque.
➡ Votre apport personnel : plus votre apport est important moins la banque prend de risques. Assurez-vous de pouvoir apporter au moins 10 % de la somme et de pouvoir couvrir les frais de notaire.
2. Votre projet et le prêt que vous recherchez
➡ La durée du prêt : selon l’importance de votre apport et le prix du bien, vous allez faire un crédit sur 10, 15 ou 20 ans. Dites-vous bien une chose : plus le prêt est long, plus le taux est fort.
Si vous avez besoin d’emprunter sur plus de 20 ans, sachez que de nombreuses banques s’arrêtent à 25 ans. Pour un prêt de 30 ans, c’est donc difficile. Essayez chez Axa Banque. Ils vont jusqu’à cette limite-là
➡ Le type de projet : si vous voulez faire de l’investissement locatif, la proposition de la banque sera plus élevé que pour votre résidence principale. Là encore elle va prendre en compte le facteur risque.
Quant à la résidence secondaire, certaines banques ne vous prêteront de l’argent que si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale.
Et en vous prêtant de l’argent pour votre home sweet home, elle sait que vous allez devenir un client fidèle avec lequel elle va pouvoir gagner de l’argent sur le long terme.
➡ Les travaux : souvent quand on fait un prêt, on inclue les travaux dans la somme. Je vous conseille de ne pas le mentionner. Les banques ont tendance à faire payer plus cher un prêt travaux. Certaines banques ne prêtent même rien pour la partie travaux.
3. Les conditions annexes
➡ Les frais de dossier : je trouve ces frais non mérités ! La banque considère qu’étudier votre dossier a un coût, et qu’elle doit être rémunérée pour cela. Chez les banques, les frais de dossier varient du simple au triple.
Par contre, sachez que vous pouvez les négocier. C’est souvent là que votre conseiller a une petite marge de manœuvre.
➡ Le remboursement anticipé : si vous remboursez le capital dû trop tôt, la banque ne va pas avoir le temps de gagner beaucoup plus d’argent avec les intérêts.
Les banques prévoient donc un pourcentage à payer sur le capital dû. Là encore, vous avez une marge de négociation là-dessus.
Entre le courtier et la banque, mon cœur balance… Il est possible de réaliser de bonnes affaires chez les deux. Mon principal conseil : faites faire une simulation à votre banquier. Puis demandez la même chose à votre courtier.