Prêt amortissable ou emprunt in fine ?

Quand on fait un prêt immobilier (pour un achat ou une auto-construction), on a le choix quant au remboursement du capital, avec ou sans différé. Les deux formules ne sont pas exemptes d’avantages et d’inconvénients, tout va finalement dépendre de ce qu’on veut faire avec son achat. Dans le cas d’un prêt in fine, on ne remboursera chaque mois que les intérêts, le capital étant soldé en une seule fois.

Pour un prêt amortissable à taux fixe ou à taux variable, on commencera à le rembourser dès le premier versement. Quelque soit la solutions choisie, elle doit être après un savant calcul et une simulation, afin de pouvoir faire un comparatif valable, surtout dans le cas d’un investissement locatif. Alors, crédit amortissable ou in fine ?

Qu’est ce qu’un prêt in fine et quels avantages ?


Il faut avant tout en comprendre le fonctionnement, à l’aide d’explications simples dans un premier temps, il sera toujours possible d’entrer dans les détails par la suite. Comment ça marche ?

Choisir ce fonctionnement là, c’est avant tout pour réaliser un placement immobilier, et faire des économies par rapport à un crédit dit « classique ». Car ce qu’il va falloir calculer, c’est la rentabilité de l’achat par rapport aux charges financières qu’il va falloir supporter. L’avantage de ce système mal connu des emprunteurs, c’est qu’il va permettre de ne payer à sa banque qu’une petite somme par mois comprenant les intérêts, charge au bénéficiaire de pouvoir s’acquitter du capital en une seule fois le jour J.

Les inconvénients

Les intérêts sont plus élevés dans l’exemple d’un prêt in fine, puisqu’ils ne vont pas être dégressifs. Ils sont calculés sur la somme globale et sont les mêmes mois après mois. Mais cela ne doit pas arrêté l’investisseur qui doit avant tout raisonner en gain. Qu’elle est la formule qui va permettre au final de s’enrichir plus qu’une autre ? C’est la vrai question à se poser, même s’il est certain que le montant total des intérêts sera bien plus important dans ce cas là.

Ce n’est pas une formule à conseiller à ceux qui vivent comme des cigales. Car ne pas payer chaque mois à sa banque le capital, cela ne veut pas dire qu’il ne faille pas le mettre de côté. Il faut donc ouvrir un compte épargne sur lequel verser cette somme, ou mieux encore, l’adosser à une assurance-vie, beaucoup plus rémunératrice. Généralement, l’organisme prêteur à un nantissement sur celle-ci, ce qui lui permet de se couvrir en cas de défaut de paiement.

Quelle assurance-vie choisir ?


Il faut bien sur trouver le meilleur contrat possible, celui qui rapporte le plus. L’organisme créditeur va pousser pour placer ses propres produits financiers. Cela ne veut pas dire qu’ils sont les plus rémunérateurs du marché. Il faudra donc savoir résister à la pression (encore faut-il en avoir les moyens) s’il y a mieux ailleurs.

Un conseiller bancaire aura à coeur de « vendre » à son client l’assurance-vie de la maison, alors qu’un organisme de crédit sera plus enclin à laisser la porte ouverte. Cette souplesse relative s’expliquant par l’absence de ce produit de placement en son sein.

Qui veut la fin

Quel que soit le contrat choisi, il faut faire en sorte que quand le prêt arrive à terme, il y ait assez d’argent dessus pour payer ses dettes. Le problème, c’est qu’on ne peut pas supposer du taux une année sur l’autre. Il est donc difficile de faire des prévisions justes. L’évolution des taux pouvant être une bonne comme une mauvaise surprise, la tendance allant plutôt dans le sens d’une baisse année après année, mais qu’en sera-t-il dans 10 ans ?

Afin de limiter les risques, il est conseillé de faire ses prévisions avec un taux bas. Car ce qu’il faut avant tout éviter, c’est un placement catastrophe qui va attaquer le capital. Pour cela, il faut se diversifier au maximum et savoir arbitrer.

Attention aussi aux supports en action : ils font miroiter de gros rendements, et même si cela reste possible, ils peuvent aussi occasionner de lourdes pertes. C’est pourtant vers eux que se dirigent la plupart des gens, attirés par l’espoir de gains faciles. Mais la réalité de la bourse est tout autre. En cas de crack, comme on le voit de temps en temps suite aux affaires en Grèce ou en Chine, c’est la banqueroute qui se profile, donc méfiance.

Crédit in fine et investissement locatif : la bonne opération ?


Il semble que le couple se porte bien. Une partie du loyer payé par le locataire va permettre de régler les intérêts. De plus, ces derniers vont pouvoir être déduits de ses revenus. Des charges déductibles qui sont toujours bonnes à prendre en ces temps de vache maigre, et tant que cet avantage fiscal existe, il ne faut pas s’en priver.

credit in fine

Si tout le loyer passe dans les intérêts, il n’y aura aucun revenu imposable à déclarer. La période sera donc idéale pour mener à bien des travaux de rénovation et bénéficier des économies d’impôts allant avec. Bien sur, plus le propriétaire est dans une tranche d’imposition forte, plus il pourra économiser de cette façon.

Car c’est aussi, et surtout, sur les économies d’impôt (défiscalisation quand tu nous tiens) que se calcule l’intérêt de passer par un prêt in fine, avec bien sur un placement performant avec un meilleur taux que celui de l’emprunt.

Faut-il prendre une assurance décès ?


Amortissable ou non, difficile de s’en passer, surtout si on a des héritiers. Sans assurance, en cas de décès, ce sont eux qui doivent payer. Avec, c’est l’assurance qui prend en charge le remboursement de la banque. De toute façon, il est difficile d’imaginer un établissement de crédit consentir un prêt sans se couvrir la dessus au minimum, et même si dans l’absolu l’assurance décès n’est pas obligatoire.

Avoir une assurance, c’est le double effet kiss cool pour les héritiers : rien à payer + un bien immobilier + une assurance vie avec pas mal d’argent dessus (en principe) avec un régime fiscal optimisé.

Attention aux pièges


Quand on parle de finance, les miracles n’existent pas, et il y a toujours une contrepartie à payer lorsqu’on pense détenir un avantage. Pourquoi faut-il donc se méfier du crédit in fine ? D’abord parce que ce sont des montages très complexes, qu’il faut maîtriser sous peine de se perdre dans ses méandres.

Il faut en particulier se montrer très vigilant sur les sollicitations qui ne manqueront pas d’arriver, en particulier de la part de son banquier, qui peut parfois « pousser à la conso » en orientant le client plutôt vers un placement en action. Si les bourses se portent bien, le choix aura été judicieux, mais si elles connaissent des couacs, le capital à disposition de l’emprunteur baissera, un peu, beaucoup, passionnément, et l’emprunt lui devra toujours être remboursé.

La meilleure solution

Celle que l’on conseille est donc d’opter pour un contrat d’assurance vie avec des fonds en euros, même si les performances sont moins attractives. Au moins là, pas de surprises, bonnes ou mauvaises, on sait à peu près où on va. Si vraiment les unités de compte vous parlent, il faut les utiliser avec parcimonie, pour tenter d’augmenter un peu son rendement.

Car on ne compte plus les exemples de particuliers qui ont perdus beaucoup d’argent dans des histoires similaires. Et même avec un apport initial conséquent, ceux-ci se sont fait avoir, car plutôt que de faire un apport et d’emprunter le reste, ils ont préféré faire un crédit in fine de la totalité, et placer leur apport sur une assurance-vie. Dans le cas ou celle-ci rapporte peu ou pas, l’opération ne rapporte rien, elle coûte même de l’argent.

Il faut donc trouver un placement performant qui permette de faire travailler ses économies à un taux meilleur que celui des intérêts payés à la banque. Ce sont parfois des calculs d’apothicaires, mais on ne devient pas riche en enfilant les perles.

Crédit immobilier in fine et ISF


Et quand l’impôt sur la fortune s’en mêle, ça devient encore un peu plus compliqué. Beaucoup de ceux qui doivent s’en acquitter passe par ce montage un peu particulier pour ne pas le payer. En effet, tant que le capital n’est pas remboursé, l’achat immobilier ne vous appartient pas fiscalement parlant, et il ne rentre pas dans le calcul de l’ISF.

Attention toutefois si apport il y a eut : celui-ci entre lui bel et bien dans le panier, et il fera partie du patrimoine. Rappelons que cet impôt est en principe calculé sur tous les biens d’un contribuable.

credit immobilier in fine

Un investissement dans l’immobilier est donc parfois lourd à supporter et acheter de la pierre n’est pas toujours une bonne idée dès qu’il s’agit d’investir une certaine somme. Etre le propriétaire d’un grand appartement à Paris peut faire de vous un redevable de l’ISF, il faut le savoir, vu le prix du mètre carré dans la capitale.

Rachat de crédit in fine : possible ?


La mode est aux rachats de prêts. Il faut dire que les taux ont tellement baissé qu’on aurait tord de s’en priver. Reste que cette baisse n’est pas éternelle, les taux ont d’ailleurs remonté un peu, et qu’il faut donc se dépêcher pour réussir à faire une affaire digne de ce nom.

Pour faire racheter son crédit, il faut donc trouver un meilleur taux ailleurs, d’une différence d’au moins 1 point pour s’y retrouver. Car la renégociation à un coût, et la banque qui perd un client de la sorte facturera forcément des frais pour cette opération. Les économies réalisées devront donc les compenser, au minimum.

Il est également possible de tenter de renégocier son prêt avec sa banque. Si elle y trouve son intérêt, elle le fera, dans le cas contraire, elle vous enverra paître. Heureusement, elle n’est pas seule au monde et il y a partout des courtiers qui n’attendent que cela pour gagner leur vie.

Peut-on rembourser par anticipation ?


On peut gagner au loto, hériter, ou simplement se dire qu’il est temps d’en finir. Mais a-t-on le droit de s’en séparer aussi facilement si on a l’argent pour ? Oui, c’est un droit, et tout le monde l’a, comme pour un emprunt classique. Seulement, il faut savoir qu’il y a de grandes chances que l’opération ne soit pas gratuite, loin de là, mais tout le monde n’est pas ici logé à la même enseigne.

Car en cas de clôture anticipée, la banque va perdre de l’argent, et elle ne le fait jamais de gaieté de coeur. Elle facturera donc le manque à gagner, et grâce aux frais acquittée, elle devrait s’y retrouver, faisons lui confiance pour cela. En effet, rembourser le capital, c’est arrêter de payer les intérêts.

Toutefois, le législateur a prévu ce genre de situation, et a plafonné les frais qu’une banque à la possibilité de demander à son client à 3% de ce qu’il reste à rembourser. Ils ne peuvent pas non plus représenter plus de six mois d’intérêts.

Savoir qu’il y aura des frais pouvant être très important à payer doit donc faire réfléchir

Si l’opération n’est pas rentable, pourquoi ne pas se servir de l’argent disponible pour investir d’une autre façon ? Car s’il y a plus de frais que d’intérêts, où est le gain ? Il est donc important de savoir négocier ce point là avec son banquier au moment de la souscription du prêt.

Généralement, s’il est de bonne composition, il acceptera certaines situations hors de la volonté, comme un héritage ou un déménagement. Rappelez vous que tout ce qui dans le contrat, si les clauses ne sont pas abusives, à force de loi, et qu’il y a des points qui sont négociables, comme celui-ci.

Qu’est ce qu’un prêt amortissable ?


prêt amortissableMais assez parlé de l’in fine, passons maintenant à celui qui est amortissable. Ce prêt classique permet de rembourser chaque mois une partie des intérêts dus et une partie du capital. Les échéances, quand elles sont remplies en temps et en heure font donc baisser ce qu’il reste à payer. Au départ, on rembourse plus d’intérêt que de capital, et à un moment donné, la balance s’inverse.

Le crédit amortissable réserve quand même quelques surprises à celui qui s’y adonne, notamment quant à son taux. Celui-ci peut être variable ou révisable, et c’est un choix qui peut avoir de lourdes conséquences, donc à ne pas faire à la légère.

Lorsqu’on opte pour un taux fixe, il n’y aura pas de surprises : la somme a rembourser chaque mois sera toujours la même, et cela jusqu’à la fin. Un taux révisable, s’il baisse, ne va pas changer la mensualité mais peut impacter la durée. S’il monte, il y ara aussi impact, mais dans un sens qui fera grincer des dents à l’emprunteur.

Avantages et inconvénients

Le classicisme a parfois du bon. Il permet de ne pas se poser trop de questions et de se complaire dans un train train qui a quelque chose de rassurant, surtout quand il s’agit de ses sous. L’échéance constante va donc sécuriser l’emprunteur qui devrait, si tout se passe bien dans sa vie, dormir d’un sommeil tranquille.

Mais il y a aussi des inconvénients à se laisser bercer par la routine. Car un taux fixe est généralement moins bon marché qu’un taux révisable, et pour celui qui voudrait rembourser avant terme, les frais sont plus importants.

Différences entre prêt amortissable et crédit in fine (comparatif)


Beaucoup d’informations ont été données, il faut donc faire un résumé rapide pour savoir quelle formule choisir, en évitant, si possible, de se tromper, même si cela arrive aussi aux meilleurs d’entre nous. Mais ce qui ne tue pas rend plus fort, ce n’est pas moi qui le dit mais Nietzsche. Et pour ne pas se tromper, il faut se poser les bonnes questions.

D’abord, il faut être certain d’avoir bien assimilé le fonctionnement des deux prêts, et leurs différences. Cette maîtrise permettra de choisir en toute connaissance de cause. Car il faut bien avoir conscience que les économies d’impôt réalisées d’un côté se répercuteront en intérêts presque deux fois plus élevés dans le cas d’un in fine. Le gain fiscal va-t-il compenser cela ?

Une fois que le fonctionnement est bien assimilé, il faut s’intéresser de plus près aux modalités pratiques, et aux remboursements qu’il faudra consacrer à son emprunt. L’idéal étant d’avoir un loyer supérieur à la somme empruntée, mais cela n’arrivera qu’en cas d’apport personnel important ou d’excellente affaire immobilière. Si dans le cas contraire, le loyer est très faible par rapport à ce qui est du à la banque chaque mois, on parlera d’une très mauvaise affaire.

Le prêt in fine et la faiblesse relative des remboursements va permettre de faire d’autres investissements et donc de faire croitre son patrimoine immobilier beaucoup plus vite que pour une opération bancaire classique. Car la capacité d’endettement est beaucoup moins impactée, elle reste vive, et on peut emprunter à nouveau pour acheter autre chose.

Il faut toutefois savoir que dans ce cas là, la banque sera encore un peu plus exigeante avec son client quant aux ressources et un taux d’endettement à ne pas dépasser. Les gros revenus seront privilégiés pour ces montages complexes. Un patrimoine déjà existant devrait nul n’en doute faciliter beaucoup les choses.